Подготовка пакета документов для покупки

Проверка обременений недвижимости

Так как все нотриальные акты регистрируются в Агентстве по вписываниям, то возможно проследить исторю недвижимости и все предыдущие переоформления. В отличии от других стран, в Болгарии практика такая: если у собственника недвижимости есть личные долги, то не всегда они относятся и к недвижимости.

Обременениия недвижимости могут существовать только если  данная недвижимость была заложена в каком-либо правовой форме и этот залог был зарегистриравон в Агентстве по вписваниям. Пример обременения это ипотечный кредит, полученный при залоге недвижимости в качестве гаранта возврата кредита собвственником недвимиости банку.

Если есть ипотечный долг на недвижимость, который Вы покупаете, долг не передается Вам а остается на самой недвижимости. Это означает что первоналачьлный собственник недвижимости, который получил ипотечный кредит, должен будет вернуть долг банку. Если он не погасит свой долг перед банком тогда банк имеет право продать эту невдижимость. Поэтому недвжимость должна быть свободна от любых обременений в момент когда Вы подписываете Наториальный акт. Иногда случается так, что на стадии предварительного договара, недвижимость находится в ипотечном залоге. В зависимости от конкретнего случая ваш адвокат может вам сказать возможно ли обязать продавца вывести недвижимость из залога до подписания Нотариального акта. Отсутствие или наличие обременений недвижимости удостоверяется документом, выданным соответствующим отделением агенства по вписвыниям в области действия которого расположена недвижимость.

Регулирование границ недвижимости

Документы недвижимостиКак и в большинстве стран, в Болгарии, действует система регистрации земельных участков. Эта функция исполняется каждым муниципалитетом, там вы можете получить схему запрашиваемой недвижимости (участка или квартиры) и недвижимости, граничащих с нею. К сожалению, в Болгарии информация на схемах часто противоречит реальному расположения земельных участков. Подсчитано, что около 90% земельных участков в селах имеют проблему со описанием их соседних участков по схеме. Причин, такого несоответствия очень сложны и выходят за рамки содержания этой книги. В связи с этим Ваш юрист может инициировать некоторые процедур, для определения точных границ Вашей недвижимости.

Одна из самых часто встречащихся процедур это процедура регулирования земельных участков и называется „параграф 8”. Разумно сделать эту процедуру сразу после того как Вы обнаружите эту проблему, но мало кто из адвокатов утруждают себя информировать своих клиентов о существованию такой проблемы.  Причина в их нежелании сделать это, так как эта процедура требует времени и сбора подписей всех соседей. Оставлять ситуацию с границами участков как есть, не значить заключить противозаконную сделку, а просто означает что границы участки не определены. Определение границ участка можно сделать и позже. Мы советуем Вам обсудить эту проблему с Вашим адвокатом или брокером перед тем как соглашаться на покупку. Обсуждение „параграфа 8” впечатлит их Вашим познанием особенностей покупки недвижимости в Болгарии.

Проверка репутации строительной фирмы

При покупке апартамента на стадии котолована, кроме обычных проверок рекомендуем Вам сделать проверку репутации строительной компании. Также полезно ознакомится  с предыдущими объектами строительной фирмы.

Схема земельного участка (при покупке земли)

Один из ключевых документов, который предоставляется нотариусу, это схема земельного участка. Чертеж – схема выдается компетентными органами, которые могут быть различными в зависимости от региона и типа недвижимости, это может быть: комиссия по земледелию (муниципальная служба земледелия и лесного хозяйства) – она выдает схему участков по сельхоз угодья; муниципалитет или отдел кадастра выдает схемы на все остальные виды земельных участков.

Схема должна быть в оргиниле, а не цветной или чернобелой капией, и должна быть выдана на имя собственнкиа. Такие схем, действительны на срок 6 месяцев от даты выдачи. Не схеме указано как выглядет земельный участок схематично по плану данной местности и указан размер участка.

Схема должна быть предоставлена нотариусу в оригинале, которая остается и нотаруиса. Новый собственник получает Нотариальный акт и в некоторых случаях может получить и копию схемы участка. Новая схема земельного участка может быть получена новым собстванником в любое время в местном муниципалитете.

Налоговая оценка

Налоговая оценка это другой важный документ, он выдается местным налоговым управлением соответствующего муниципалитета, в котором находится недвижимость. Налоговая оценка выдается только в том случае если за данным объектом недвижимости не числится никакой задолженности по налогам. Так что если Вам предоставили такой документ, будьте увурены что продавец оплатил местный налог вовремя. Не возможно завершить сделку и получить Нотариальный акт, если нет налоговой оценки или есть какие либо долги по налогам муниципалитету. Если это так, то во-первых должны быть погашены все налоги, и только после этого приступать к оформлению сделки.

Налоговая оценка недвижимости является основый калькуляции местных налогов и опредлеяется налоговыми властями. Оценка определяется по несколько параметрам, таким как размер недвижимости, количество этажей, количество комнат, год постройки, и т.д.

Договор купли продажи

Обыкновенно договор купли продажи подписывается в офисе агентства которое Вас представляет. Которое обязано подготовить тескт договора и все необходимые документы для будущего нотариального оформления сделки. Договор подписывается в двух экземплярах по одному для покупателя и продаваца.

Если Вы необходимо финансирование со стороны банка или Вы должны зарегистрировать фирму, которая в дальнейшем будет собственником недвижимости, сначала подписывается предварительный договор, которым фиксируется начало сделки. В этом договоре оговаривается получение суммы в размере от 10 до 30% от стоимости недвижимости при подписании договора. Ваш брокер является свидетелем передачи денег и подписания договора.

С этим договором Вы можете ходотайствовать о получении ипотечного кредита. Это еще один документ, который затребует банк при выдаче кредита. Так как для одобрения необходимо от 3 дней до двух недель, в договоре обычно указывается срок в 30 или 45 дней об окончании сделки и оплате остатка сумм продавцу.

Posted in О Болгарии.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


*