Удар по жилищния пазар със закон

Пазарът на недвижими имоти се стабилизира по отношение на цените и това е добър пПродажбите на жилища ще се усложнят драстично, ако бъдат приети промените в Закона за устройство на територията, публикувани за обществено обсъждане от строителното министерство. Това показа допитване на “Труд” до посредници на имоти.

Изключително трудно ще стане преустройството на апартамент, който се намира в блок или кооперация. Ако собственикът му иска да го превърне в офис, творческо ателие, юридическа кантора, медицински кабинет или магазин, първо трябва да осигури необходимите места за паркиране.

Това е удар по жилищата, разположени в централните части на големите градове, казват експерти. В София например под 1% от апартаментите в центъра имат прилежащ гараж. Пред кооперациите има паркоместа, но те са ничия собственост и се разпределят между живеещите на принципа “който е най-дълго време в блока, той го ползва”.

Собствениците на жилища ще бъдат ощетени, особено на надземните апартаменти. Партерните жилища по центъра и досега се продаваха по-трудно. В тях почти никой не иска да живее, а се купуват главно с идеята да се трансформират в малък офис, юридическа кантора или здравен кабинет. Партери усърдно се купуват и наемат и около болниците, например в района на Медицинската академия.

Утежни ли се преустройството, партерните жилища ще станат непродаваеми. Ще има и бум на апартаменти, които се използват незаконно от фирми. Всеки ще разчита да не го хванат, ще се развихри рушветчийството, коментират експерти.

Оповестената идея на регионалното министерство едва ли ще предизвика бърза смяна на предназначението в следващите месеци до приемането на закона. За промяна на статута на партерно жилище в офис и магазин сега е нужно съгласието на всички непосредствени съседи – (отляво, отдясно, отгоре и отдолу), което отнема доста време, казват експерти. За преустройство на апартамент на друг етаж трябва решение на общото събрание на собствениците на жилища.

Зад тези промени стои лобито на предприемачите в офис сгради, убедени са посредници на имотния пазар. По данни на консултантски компании в София празните офиси са между 25% и 31%. Пустеят над 300 хиляди квадратни метра бизнес помещения.

С промените в Закона за устройство на територията се усложнява и продажбата на гаражи. Купувачът задължително трябва да притежава жилище в същата сграда. Трето (външно) лице може да купи гараж само ако продавачът представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил обекта на всички собственици в сградата и никой не го е поискал.

Сегашната практика показва, че нерядко притежатели на автомобили си купуват гараж в съседна кооперация, ако в тяхната няма свободни. В бъдеще това става почти невъзможно.

Източник: Profit.bgризнак. Около това мнение се обединиха участниците в панела „От началото на жилищния бум до днес: еволюция и революция в качеството на живот“, по време на BalREc.

Върху решението за покупката на недвижим имот обаче, въздействат още редица фактори, а ето и основните такива, представени от панелистите.

В негативно отношение въздейства макроикономическата нестабилност и кризата в съседна Гърция и в Европа. Чуждестранните инвеститори са фокусирали своето внимание върху решаването на своите проблеми и за поглеждане към Югоизточна Европа все още е трудно да се говори.

„Българската икономика може да се определи, като икономика на две скорости. И докато някои сектори, като експортноориентираните излизат от кризата и регистрират обеми, близки и дори превишаващи тези от преди кризата, то за съжаление останалите все още са в състояние на криза“, коментира Лъчезар Богданов от Industry Watch.

Това внася една несигурност сред купувачите по отношение на бъдещите им доходи и това е основен възпиращ фактор за вземане на решение за покупка, въпреки относително ниските цени и положителните тенденции в сектори.

Това, което е положително е по-бързото понижение в цените на имотите в сравнение с това на наемите и намаляването на срока за изплащане на един апартамент като инвестиция. Срокът за един по-малък такъв от отдаването му под наем в София е 13 години, което прави доходността доста добра в рамките на 7.7%.

Ако се вземе в предвид, че възстановяването на ръста на икономиката би довел до потенциално повишение на наемите с поне толкова, колкото е ръста на реалните доходи и при запазването на ниските нива на цените, то решението за покупка на имот става още по-мотивирано, според Богданов.

От друга страна, друг феномен, който може да доведе мотивирани купувачи на имоти с инвестиционна цел е инфлацията. Заплахата от нея става все по-голяма в условията на печатане на пари отвъд океана и на „стария континент.

Така спестителите, повишили своите спестявания в банкови депозити ще започнат да се замислят за други инвестиционни алтернативи, предвид на ниските лихви по депозитите в рамките на 3-4%.

Само през последната една година депозитите в размер на над 50 000 лева са се повишили с 20%, което сочи един добър ръст в спестяванията в условията на несигурна среда.

Ниските цени на имотите, при нива от преди бума, както и значителния избор пред купувачите са друг фактор, въздействащ върху решението за покупка на имот.

По отношение на луксозните недвижими имоти има съществено раздвижване, като тенденцията е на покупка предимно със собствени средства, без ползването на ипотечни кредити, коментира Весела Илиева, управител Unique Estates. Според нея раздвижването се предопределя от наличието на добро предлагане и мотивирани решения от страна на продавачите за сключване на сделки. Предлаганите цени също са изключително приемливи от страна на купувачите, осъществяващи покупката предимно за повишаване на стандарта си на живот.

Като основен въздържащ фактор за покупката на имот, освен несигурността се явява и затрудненото банково финансиране. Представителите на банките увериха, че ипотечни кредити продължават да се отпускат, но при значително по-затегнати условия. Банките изискват около 20% самоучастие, като финансират до 80% от покупката на имот, коментират Мария Илиева, главен изпълнителен директор, МКБ Юнионбанк.

Разбира се в настоящите тежки и кризисни условия е напълно естествено банките да са много по-внимателни и взискателни при отпускането на средства, допълни още тя.

Локацията на едно жилище трябва да е съобразена с качеството на имота. Получава се на практика така, че много предприемачи изградили висококачествени имоти в квартали с по-нисък престиж, срещат трудности при пласирането на имотите, а купувачите им имат различни представи за цената, на която би следвало тези имоти да се продават.

Консерватизмът на пазара се предопределя освен от нестабилната макросреда, но и от залагането, че цените на имотите ще продължат да поевтиняват, смята Георги Ранчев, управител, „Линднер Имобилиен Мениджмънт“ и „Резиденшъл парк София“. Купувачите обаче, трябва да са наясно, че при компромис за цената, предприемачът най-вероятно ще им предложи имот с относително по-ниско качество.

Уравновесяването на изискванията към качеството и цената ще доведе до една стабилизация в цените, като в същото време няма да даде възможност за по-нататъшни сериозни понижения, смята Ранчев.

Източник: Profit.bg

Posted in България.