Какъв е профилът на продаваните жилища в София?

май 27th, 2013 Публикувано от Георги Пенев в София

С приключването на месец май сме на път да влезем в едни от най-активните за пазара на имоти месеци. Традиционно лятото е предпочитаното време за покупка или наемане на недвижим имот. Именно през най-топлия сезон пазарът на недвижими имоти има склонност да се нагорещява.

За тези, които ще търсят имот в столицата, ето как изглеждат нещата въз основа на офертите „продава“ в един от водещите сайтове за имоти.

При най-малките – едностайните жилища, средната цена за кв. м е и най-ниска, в сравнение с останалите типове имоти. Този род жилища се предлагат за 671 евро средно за кв. м. Средната оферта за имот е в размер на 31 000 евро.

Панелните едностайни жилища се продават при средни цени от 594 евро, докато тухлените са с обявени средни цени от 749 евро.

Въз основа на над 1000 оферти „продава“ за двустайни жилища, средните цени са при нива от 790 евро за кв. м, а средната цена на продавано жилище е 56 438 евро. Това прави средната площ на предлаган имот в размер на 71 кв. м.

За тези, които не разполагат с толкова големи бюджети, е добре да погледнат към пазара на панелни жилища. Средната цена при тях е значително по-ниска – в размер на 584 евро за кв. м, а средната цена на предлаганите панелни имоти е 36 470 евро, или с над 25% по-ниска от тази на останалите двустайни жилища. По-малка е и средната площ на подобен род имоти, възлизаща на 62 кв. м.

Средната цена на предлаганите тухлени двустайни имоти в столицата е в размер на 800 евро.

Малко по-ниска от средната цена на двустайните е тази на предлаганите тристайни имоти – 783 евро за квадратен метър, като средната цена на имот в извадката от над 1000 обяви е 82 961 евро. Средният размер на жилищата в този сегмент е 105 кв. м.

Предлаганите панелни тристайни жилища отново са със значително по-ниски продажни цени в размер на 565 евро за кв. м, като средната цена на подобен продаван имот е в размер на 49 000 евро.

Средната цена при тухлените тристайни имоти е значително по-висока – при ниво от 813 евро за кв. м.

Интересен е фактът, че при големите четиристайни жилища продажните цени са най-високи, в сравнение с предходните три имота. Те се предлагат при средни цени от 917 евро за кв. м, а средната им цена е при ниво от 150 273 евро.

Малкият брой на подобни имоти на пазара е основна причина за по-високите им търсени цени.

Още по-голяма е разликата тук с панелните четиристайни жилища, като те се предлагат при средни цени от 528 евро, или с 42% под средните цени при този род имоти.

Цените за квадратен метър при многостайните се повишават още повече и достигат над 1000 евро (1017 евро за кв. м). Средната цена на имот в извадката е 210 314 евро, което прави средният им размер от 206 кв. м.

Тук се предлагат едва 25 панелни имота, влизащи в тази категория в столицата, като средната им цена е 66 437 евро, или 556 евро за кв. м.

Източник: Profit.bg

Уникална къща-сфера в Тайланд

апр 24th, 2013 Публикувано от Георги Пенев в Любопитно

Стив Ерин не е строител по професия. Въпреки това, след дълга кариера на стюард на самолет, той се захваща да изгради свой собствен дом. Собственоръчно.

С помощта на двама помощници той завършва своя Dome Home за по-малко от шест седмици. Къщата е разположена на територията на фермата за манго на неговия зет в Тайланд.

 

 

 

За строежа й са използвани само местни материали, което спестява на Арин много пари. Той посочва, че всички разходи около къщата, включително и обзавеждането, са му стрували около 9 хиляди долара.

 

Имотът има сферична форма. Той се проветрява през отворите на покрива, а вътрешността му е в унисон с буйната тропическа растителност навън.

 

Източник: Profit.bg

Как просто да определите да купите или да наемете имот?

апр 18th, 2013 Публикувано от Георги Пенев в България, Любопитно

Въпросът дали да купите апартамент, или да живеете под наем, е винаги актуален. Разбира се, трябва да имате възможност да направите подобен избор, който до голяма степен зависи от няколко фактора.

На първо място трябва да си зададете въпроса имате ли стабилни доходи и работа.

На второ – разполагате ли с изискваното от банките самоучастие от около 20%.

И на последно смятате ли трайно да живеете в на мястото, където купувате (ако нямате планове да се установите за поне седем години, то покупката на имот едва ли е най-подходящото решение).

След като дадете утвърдителен отговор на горните въпроси, вече можете да прибегнете до финансовата част и да сметнете коя алтернатива е финансово по-изгодна.

Както вече неведнъж сме писали, можете спокойно да използвате калкулатор, за да сметнете кое ще ви е финансово по-изгодно. Но дори в този калкулатор ще ви се наложи да зададете определени входни данни, които може да не са особено прецизни (предвид че са с прогнозен характер) и отговорът кое е по-изгодно да не е особено правдоподобен.

Според специалистите има няколко прости метода, които да ви дадат отговор за това кое е финансово по-изгодно.

На първо място можете да използвате „правилото 15“.

Според него може да се приеме, че покупката на имот е финансово изгодна, ако покупната цена влиза в рамките на 15-годишни наеми за имота, който сте харесали.

Да кажем, ако за обзаведен двустаен апартамент (от примерно 60 кв. м.) в столицата цената за отдаване под наем е 200 евро, то продажната му цена (за да е финансово изгодна покупката му), трябва да е в границите на 36 000 евро.

Определено можем да кажем, че подобна цена в момента е мираж, като такъв обзаведен апартамент по-скоро може да се търси в границите на около 50 000 евро. Казано по друг начин в момента покупката по този критерий изглежда финансово неизгодна, в сравнение с наема.

Друг подход при избора на това да купите апартамент или живеете под наем е дали можете да си го позволите. Като неписано правило се приема, че покупната цена не бива да превишава повече от 3 пъти годишния доход на домакинството.

Ако домакинството е от двама работещи в столицата с доход от примерно 25 000 лева годишно, то според това правило цената на имота не бива да превишава 75 000 лева, или около 38 350 евро.Казано по друг начин това домакинство би следвало да търси маломерен двустаен (около 50 кв. м при средни цени от 700 евро за кв. м в столицата)

Трябва да вземете предвид и редица други фактори, като кога е най-добрият момент (сезон) за покупка на жилище и наемане (предвид на сериозната сезонност в сектора), фактори, които могат да са във ваша полза или вреда.

Източник: Profit.bg

Какво се случи с цените на имотите в София през първото тримесечие

апр 2nd, 2013 Публикувано от Георги Пенев в София

Първото тримесечие е вече в историята и е време да погледнем и да си направим равносметка за това какво се случи на пазара на имоти в София през този период.

Като най-ярка тенденция през първите три месеца на годината можем да определим поскъпването на едностайните жилища.

Те добавят към стойността си 5.7%, след като в началото на януари офертните цени (според данните на един от водещите сайтове за недвижими имоти) бяха при нива от 678 евро за кв. м, към днешна дата са при нива от 715 евро.

До голяма степен като причина за това повишение може да се търси инвестиционното търсене на този род имоти. След въвеждането на данък лихви от началото на годината много спестители погледнаха към имотния пазар като алтернатива за техните спестявания.

Логично, най-малките жилища привлякоха най-голям интерес, освен с това, че са най-евтини в абсолютна стойност, но и с най-високия си доход от наем, в сравнение с останалите типове имоти.

Друга тенденция е поевтиняването на двустайните жилища и задържането им при офертни нива под психологическите 700 евро за квадратен метър.

След като приключиха края на годината при офертни нива над 700 евро, двустайните се понижиха под ключавата граница и са с близо 2% под нивата си от началото на годината. Към днешна дата офертните цени на този род имоти са средно при нива от 696 евро за кв. м.

Така двустайните жилища затвърждават тенденцията от миналата година да са с по-ниски нива за кв. м, в сравнение с тристайните жилища, явно поради по-малкия интерес към тях.

Спадът в цените на имотите в последните години затвърди тенденцията на силно търсене на по-големи жилища (не с инвестиционна цел, а като основно жилище). Това облагодетелства тристайните имоти, които се отличават с изключителна стабилност в офертните си нива.

Минимално понижение от 0.2% бележат средните офертни цени на тристайните имоти в софийските квартали през първите три месеца до нива от 713.8 евро за кв. м, в сравнение с 715 евро в началото на годината.

На фона на разнопосочното движение в цените на различните типове имоти тенденцията при наемите е значително по-ясно изразена след края на тримесечието – надолу.

С най-много са се понижили наемите на едностайните жилища – с 2.1% до средно 3.53 евро за кв. м, на фона на 3.61 евро в началото на годината.

С 0.6% се понижават наемите на тристайните жилища до 3.11 евро за кв. м, докато тези на двустайните намаляват минимално с 0.2%.

„Иван Вазов“ се очертава като най-скъпият квартал въз основа на търсените цени на дву- и тристайните жилища, като нивата и при двата типа имоти са над 1 100 евро, което го прави единственият квартал с подобни цени.

„Лозенец“ е кварталът с най-високи нива на търсените наеми за едностайни апартаменти със средни стойности от 5.02 евро за кв. м.

В „Бояна“ откриваме най-високите нива на отдаваните двустайни, като за кв. м се искат по 5.28 евро. Най-скъпо се отдават тристайните в „Оборище“ със средни наеми, искани от собствениците, в размер на 6.4 евро за кв. м.

Тук повишението е значително, в сравнение с началото на годината, когато средните наеми са били отново най-високи, но при нива от 5.38 евро.

Източник: Profit.bg

 

Покупка на имот или живот под наем?

мар 5th, 2013 Публикувано от Георги Пенев в България, Ипотечни кредити, Любопитно, София

Понижението в цените на имотите направи така, че имотите у нас да са най-достъпни от над седем години насам, сравнени с доходите на населението.

Средноголямо жилище от 65 кв. м в София се изплаща за 4.25 години със средния доход на семейство от двама работещи, което макар и под границата от 5 (над която жилищата се определят като изключително недостъпни), все още сочи известна трудност при достъпността на имотите.

От друга страна, безспорно политическата криза, която властва от няколко седмици насам, във все по-голяма степен ще влияе върху решението на купувачите. Много от потенциалните клиенти могат да се усъмнят в сигурността на бъдещите си доходи и да отложат вземането на най-значимото решение в живота им във финансово отношение.

Завръщането на купувачите в много по-голяма степен би могло да се очаква след изборите и при съставяне на стабилен кабинет, което да върне доверието на инвеститорите.

Известен натиск на цените може да се очаква и по отношение на предлагането от продавачи, които искат да излязат на всяка цена предвид на случващото се. Подобна тенденция наблюдаваме при двустайните имоти, където офертите продава са трайно под нивото от 700 евро средно за кв. м.

Всъщност това кое от двете е финансово по-изгодно до голяма степен зависи от два фактора – наличие на възможности (спестени средства за първоначалната вноска) и ясен времеви хоризонт, както и от възприемането и очакванията за развитието на пазара на имоти и наеми.

Ако изискваната в повечето случаи от банките сума за самоучастие в размер на поне 20% не е налична, то отговорът на въпроса е ясен, а алтернативата е само една – живот под наем.

Не е толкова ясно обаче е дали е по-добре да си купим имот, ако имаме спестени средства, предвид на относително ниските наеми, които са алтернатива на това да притежаваме собствено жилище.

За определяне на финансовата изгода ще използваме финансов калкулатор (каквито има много в интернет). Разбира се, това какъв ще е резултатът от един калкулатор зависи от заложените входни данни.

При следните – наем за двустаен апартамент от 250 евро (обзаведен, от 65 кв. м) в софийски квартал; цена на подобен имот от 50 000 евро (отново обзаведен); 20% самоучастие и кредит с 8% фиксирана лихва за целия период; както и поскъпване в цената на апартаментите с 3% и на наемите с 5% годишно (при един оптимистичен вариант), то резултатът е доста интересен.

Оказва се, че при подобни залагания, дори и при очаквания за изпреварващ ръст на нивата от наемите от над един и половина пъти този на цените на имотите, покупката на имот не е финансово изгодна през следващите 20 години. Тоест, покупката не е добро решение за хора, които не са сигурни дали ще са на същото място в един по-дългосрочен план.

Причините за това можем да търсим по няколко направления – високите лихви и ниските нива на наемите, в сравнение с цените на имотите. Един процент понижение на лихвеното ниво се отразява в съкращаване на срока, в който покупката става по-изгодна от наемането с 4 години.

За много по-ниски дългосрочни фиксирани лихви едва ли обаче можем да мечтаем, предвид на рисковата премия, която носи и ще продължава да носи страната ни.

Факторите, които могат да доведат до наклон на везните и това покупката да стане по-изгодна след по-малко години (примерно след 12-15 години), това са перспективите за поскъпване на имотите с по-ускорени темпове. Това обаче едва ли е резонно, предвид на все още относително трудната достъпност на жилищата, сравнена с доходите на населението.

Нещата изглеждат още по-сериозни в ползата на живот под наем, ако става въпрос за по-голямо жилище (примерно за тристайно жилище), което обикновено се предпочита от семейства с деца.

Жилище от 100 кв. м, със средна продажна цена от 75 000 евро (обзаведено), би могло да се намери на пазара под наем за между 350 и 400 евро. Дори и да вземем в предвид горната граница на наема, то покупката му става финансово по-изгодна едва след 29 години.

И докато на база на данните от калкулатор едва ли можете да вземете дългосрочно решение, предвид на несигурността на това, което ще се случва, то можем да видим краткосрочните ползи от това да се живее под наем.

При изходните данни за първите две години (когато ефектът е и най-голям) ще спестите близо 7 000 евро от живота под наем в двустаен апартамент, както и над 10 000 евро при варианта с тристаен имот.

Източник: Profit.bg

Какво понижава стойността на продавания имот?

яну 24th, 2013 Публикувано от Георги Пенев в Любопитно

В настоящите условия на все повече хора им се налага да продават своите имоти поради най-различни причини. Някои остават без работа и възможност да изплащат ипотеките си, други решават да освободят блокираните си инвестиции с цел да ги пренасочат към други по-доходоносни, според тях, алтернативи.

И докато добрата новина за продавачите е, че цените от година на година забавят темповете си на понижение, то лошата е, че често налице са фактори, които понижават стойността на предлагания от тях имот. Ето и някои от тях:

1. Лоша локация и инфраструктура

На пазар, доминиран от купувачите, локацията и инфраструктурата, както и достъпът до градски транспорт, са от изключително значение за бъдещите собственици. Ако сте направили компромис с тях, то в настоящия момент на относително голямо предлагане на имоти може да ви е почти невъзможно да продадете своето жилище.

Ако на всяка цена пък желаете да продавате, може би ще трябва да направите голям компромис с цената.

2. Купили сте в нов квартал с много празни жилища

Освен гореспоменатия проблем, назрява и друг много важен. Покрай вас има много нови сгради, голяма част от които стоят празни или още по-лошо – с надписи „Продава се“. И докато обявената цена е близка до тази, която вие бихте поискали за жилището си, фактът, че надписите стоят там от шест месеца, трябва да ви притеснява.

Това идва да ви подскаже, че исканата цена е нереална, а по-страшен е фактът, че най-вероятно умореният продавач, който може би е купил имота с цел инвестиция, може да реши сериозно да редуцира цената до ниво, което не ви устройва. В крайна сметка едва ли искате да продадете и да дължите още пари на банката.

3. Купили сте в пика на строителния бум с много строящи се около вас сгради

До вас строителните площадки не са особено лицеприятна гледка за бъдещите купувачи. Също така голяма част от проектите най-вероятно са замразени за неопределено време, а обещаните ви градинки и улици, които трябваше вече да са изградени, не се знае кога и дали ще се появят. Можете да се опитате да обясните на потенциалните купувачи, че всичко ще е готово до шест месеца и да се надявате някой да се върже. Шансовете за това обаче не са особено големи.

4. Имоти в съседство вече са в списъка на съдия изпълнителите

Едно от най-лошите неща, които могат да ви сполетят, е бум на просрочените кредити именно в непосредствена близост до вас. Това пък не изглежда много невъзможно, особено ако сте си закупили имот в по-голям комплекс ново строителство, където всички са новодомци и 70-80% от собствениците имат ипотека.

Търгове за продажба на имоти с неизплащани ипотеки, освен че свалят средната цена на жилищата около тях, правят така, че купувачите да не гледат особено с добро око на тези квартали.

5. Ново строителство на голям блок в непосредствена близост

Когато си купувахте имота, ви увериха, че къщата срещу вас ще продължи да съществува вовеки. Е, наследниците на възрастните хора са се разбрали някак си след обезщетенение от строителен предприемач.

Оказва се, че блокът ще ви закрие хубавата гледка, а комшиите отсреща ще са толкова близо, че можете да им отидете на гости през терасата. Няма да споменаваме, че ще трябва да търпите три или четири години неистов шум и прахоляк, а ако предприемачът е продал малко жилища в началото, може дори да се проточи и повече, докато набере необходимите за строителство средства.

 

6. Лоша поддръжка

Като се започне от входа, асансьора и се премине през фасадата на сградата ви. Ако комшиите ви нямат средства или желание да поддържат сградата и общите й части, то няма как да се справите сами. Изкъртени мазилки, нацепени стени, липса на осветление във входа са неща, които биха могли да отблъснат купувачите още преди да са влезли да разгледат предлагания им имот.

7. Няма градинки, зелени площи, училища, градини и големи търговски вериги наоколо

Доброто качество на живот е основно изискване на потенциалните купувачи. Това неимоверно включва в себе си възможност за пазаруване в голяма търговска верига и площадки, където децата да играят.

8. Проблемна мини-локация на имота

Купувачите имат специфични изисквания към това с какво изложение трябва да е имотът или на кой етаж да се намира. Въпреки това обаче, често мнозинството от тях си приличат по отношение на това, което не харесват.

Не се харесват имоти на партерен или на последен етаж, със северно изложение, с изцяло външни стени, панелните имоти, имоти без външна изолация и т.н. Всички тези фактори могат да оказват негативно въздействие при търсената цена на продавания от вас имот.

9. Проблемни съседи

Това е нещо, което не можете да контролирате, но може да е сериозен проблем пред продажбата на имота. Ако имате скандалджии или членове на група за съседи, подсигурете се, че те няма да присъстват, когато на оглед идва потенциалният купувач. И въпреки всичко е възможно купувачите да дойдат в друг момент на изненадваща визита и да се осведомят за проблеми със съседите, като поразпитат някои любезни комшии.

10. Попадане в списъка за принудително събиране на вземанията

Ако имате ипотечен кредит и сте останали без работа, не си мислете, че банката ще чака до безкрай и няма да посегне на имота ви. По-добрият вариант е да говорите със специалисти и банката за опции, отколкото да седите и да бездействате, надявайки се, че няма да ви вземат имота. Ако не го продадете сами, това ще стане на търг, където няма да имате възможност вие да определяте цената.

Източник: Profit.bg

 

Спад в цените на жилищата за четвърта поредна година

яну 18th, 2013 Публикувано от Георги Пенев в Любопитно, София

За четвърта поредна година пазарът на жилища в столицата и по-големите градове на страната се движи от необходимостта. От една страна клиентите купуват, защото имат нужда от собствен дом, а от друга – собствениците продават, защото са им необходими пари в брой, коментират от imot.bg.

Несъмнено това е сред основните причини цените на жилищата да продължават да губят от стойността си. Четвърта поредна година пазарът на недвижими имоти работи в условията на криза и четвърта година цените на жилищата отчитат спад. 2009 г. и 2010 г. поевтиняването се изразяваше в двуцифрени проценти, докато през 2011 г. и 2012 г. анализаторите говореха за стабилизиране на сегмента, но въпреки това спадът в цените продължи макар и с под 5%.

София

През изминалите 12 месеца поевтиняването в жилищния сегмент е между 4% и 6%, сочат данните на специализирания сайт за недвижими имоти imot.bg. Има и някои изключения, като например района на Докторски паметник, където поевтиняването е средно с 15%. Това е още едно доказателство, че имотите там са били доста надценени. Идентична е ситуацията и в района на Медицинска академия, където средно спадът на цените е с около 8%. В центъра на София поевтиняването е от 5% при тристайните до 1% при гарсониерите. Почти няма квартали, в които да има ръст в цените и при трите разглеждани типа жилища. Единствено подобна картина се наблюдава в Мусагеница, където повишаването на цената на квадратен метър жилищна площ е от 5% при 3-стайните апартаменти до 13% при гарсониерите. Причината е близостта на квартала до Студентски град и сравнително високото търсене от страна на родители на бъдещи студенти, както и наличието на метро. Към тази група могат да бъдат причислени Овча купел, Полигона и Стрелбище, където се отчита или слаб ръст в цените или те са на нива от края на 2011-а.

Поевтиняването при гарсониерите е средно между 6% и 8%. В някои райони на столицата като например Красно село, Павлово, Витоша, Красна поляна и Слатина се наблюдава спад с над 10%. От 677 EUR/кв.м на 576 EUR/кв.м е по-ниска цената на квадратен метър жилищна площ в Павлово. Под 700 EUR/кв.м вече могат да се намерят маломерни апартаменти в Иван Вазов и Красно село. Почти без промяна са останали цените в района на Манастирски ливади, Стрелбище и центъра. Поскъпване за изминалите 12 месеца се регистрира в Студентски град, Княжево, Драгалевци, Оборище.

Най-силен интерес от страна на клиенти през изминалата година имаше отново към двустайните жилища. Тук в над 70% от кварталите се отчита спад в цените. В повечето от тях той е между 3% и 7%, но на места достига до 15%, като например в Малинова Долина и района около Докторски паметник. Там където се отчита ръст той е минимален – 1%-2%.

Почти аналогична е ситуацията и при жилищата с три стаи. Там поевтиняването за периода януари 2012-януари 2013-а е средно между 2% и 6%. Максималното увеличение е с 5%-6% в райони като Дървеница, Иван Вазов и Надежда (заради пускането на метрото). В кварталите Толстой и Малинова долина се отчита спад от 13%. Най-евтините тристайни апартаменти са в Толстой – от 538 EUR/кв.м цената им е паднала на 473 EUR/кв.м. Над 1100 EUR/кв.м остават цените в Иван Вазов и Докторски паметник.

Източник: Profit.bg

Едностайните отново под 700 евро за квадратен метър

яну 3rd, 2013 Публикувано от Георги Пенев в София

Като разнопосочен за недвижимите имоти в София можем да определим последния месец на изминалата година. Може би като най-ярка тенденция при офертните цени на имотите в столицата се оформи връщането на нивата на цените при едностайните имоти под 700 евро за кв. м.

За около месец спадът на офертните цени на този род имоти е възлизал на близо 5% от 711 евро за кв. м в началото на декември до 677 евро месец по-късно.

За сравнение двустайните имоти остават стабилни и дори офертните им цени леко се повишават с 1.2% до 710 евро за кв. м през последния месец.

Същата тенденция откриваме и при тристайните жилища, като средните им цени нарастват с близо 1% до 715 евро за кв. м.

Така определено можем да кажем, че традиционно слабият за пазара на имоти декември не се е отразил съществено върху цените на имотите (с изключение при едностайните имоти).

По отношение на наемите нещата също стоят разнопосочно през последния месец на отишлата си вече година.

Въпреки понижението в търсените цени на едностайните жилища, наемите им се повишават средно с 2.3% през разглеждания период до 3.61 евро за кв. м.

За сравнение наемните нива на останалите два типа имоти – дву- и тристайни жилища се понижават съответно с 1.8 и 1.5% до 3.25 евро и 3.13 евро за квадратен метър.

Слабото предлагане на едностайни жилища в много от софийските квартали прави цените им изключително волатилно. Така например, преди месец средните цени търсени за едностаен в кв. Изток са били при 1 020 евро, докато към днешна дата те са 1 220 евро, или по-високи с около 20%. В други квартали като Хиподрума пък се наблюдава съществено понижение в средните търсени цени на имотите от малко над 1000 евро до 900 евро за кв. м.

Най-високите искани наеми за кв. м при едностайните са били при нива от 5.07 евро за кв. м, в сравнение с 5.05 евро в Дианабад преди месец.

При двустайните най-скъпо се отдават под наем те в Драгалевци със среден наем от 4.6 евро за кв. м.

Интересен е фактът, че най-високи средни наеми за кв. м. откриваме при тристайните жилища, което е малко странно. Този тип имоти се отдават при среден наем от 5.38 евро за кв. м в Оборище.

Източник: Profit.bg

Какво се случи с офертните цени на имотите и наемите в София през 2012 г?

дек 28th, 2012 Публикувано от Георги Пенев в София

Още една година е на път да си отмине, като по отношение на цените на недвижимите имоти определено можем да я определим като по-добра от предходната, предвид на стабилизирането на пазара и забавянето на темпа на понижение в цените.

Това е положителна тенденция и дава повод за оптимизъм, предвид на спада с около 12-14% в цените година по-рано.

А ето и какво се случи при офертните цени на едностайните, двустайните и тристайните имоти и наемите им в столицата през последните дванадесет месеца.

След като приключиха изминалата година при нива от 719 евро средно за квадратен метър, едностайните жилища бяха подложени на най-голям натиск през годината. Те се понижиха през първото полугодие до най-ниски стойности от 685 евро, като почти през всички месеци бяха при нива под 700 евро.

В крайна сметка съумяха да отбележат известно повишение през последните три месеца на настоящата година и приключиха при нива малко над 700 евро и понижение за годината от едва 2.4%. Благодарение на ръста им през месеците от септември насам, този тип имоти съумяха да не са най-поевтиняващият тип.

Противно на тенденцията от времето на бума на имотите, когато поскъпваха с най-много, двустайните жилища регистрираха най-голямо понижение в цената си през тази година, поради относително по-слабото им търсене (интересът на купувачите бе насочен основно към тристайните такива).

След като приключиха изминалата година при офертни цени от 728 евро за кв. м., двустайните имоти в София са със средни цени (въз основа на данните на един от водещите сайтове за недвижими имоти) от 703 евро за кв. м., или понижение за годината в размер на 3.4%.

Най-малка загуба за последните 12 месеца са се отчели тристайните имоти в София. За посочения период те са загубили едва 2% от стойността си от 730 на 715 евро за кв. м. Силният интерес на купувачите към по-големи имоти доведе до това цената им да е най-стабилна през годината.

Нивата на наемите на тристайните апартаменти са били и тези, които са се запазили най-стабилни за последната една година. Те са точно на нивото си отпреди 12 месеца при 3 евро за кв. м. За сравнение наемните нива на едностайните са се понижили от 3.64 евро на 3.48 евро, или понижение от 4.5%.

Наемите на двустайните са се понижили с 3.4% до 3.20 евро за кв. м. в момента, на фона на 3.31 евро в началото на годината.

Източник: Profit.bg

Закон вкарва брокерите в пътя

дек 20th, 2012 Публикувано от Георги Пенев в Любопитно

Почти няма българин, купил или продал имот през последните двайсетина години, който да не може да каже поне една лоша дума за брокера. Най-малкото би задал въпроса защо трябва да плаща толкова пари, за да се срещне с потенциалния купувач, след като при съвременните комуникации, така или иначе, е щял да го срещне.

Практиката изобилства от случаи на некомпетентни и алчни посредници, такива, които крият от купувача сериозни недостатъци на имота, които крадат оферти от свои колеги и предлагат имоти, без продавачът да знае това, пише вестник „Труд“.

Макар че кризата драстично намали броя на хората, работещи тази професия – по неофициални данни две трети от съществуващите преди 2009 г. 6000 агенции за недвижими имоти са затворили, все пак на пазара продължават да се продават и купуват имоти. И е време професията най-после да се сдобие със свой етичен кодекс.

Солени глоби

“България е единствената страна – членка на ЕС, която няма писан закон, регулиращ тази професия”, каза наскоро председателят на Национално сдружение “Недвижими имоти” (НСНИ) Иван Велков.

Един от най-съществените моменти в проекта на закон за брокерите, който НСНИ са подготвили и веднага след Нова година ще внесат в парламента с посредничеството на депутати, е, че се предвижда създаването на Камара на брокерите с професионален регистър, който да е публичен. В момента в НСНИ членуват 264 посреднически агенции от около 2000, които работят на пазара.

“Камарата трябва да приеме етичен кодекс и да има комисия, която да следи за нарушенията и да налага санкции, включително и отпадане от регистъра за определено време. В проекта сме предложили санкциите на брокерите да бъдат налагани от Комисията за защита на потребителите”, каза Лъчезар Искров, зам.-шеф на НСНИ.

Разбира се, нищо не пречи частни лица и фирми сами да си продават имота, но съществуването на регистър на лицензирани брокери създава гаранция за спазването на стандарти в тази дейност. В проекта се предлага отклоняването от тези стандарти да се наказва с глоба от 5 хил. до 20 хил. лева, включително и с отписване от регистъра за определен период от време.

От сдружението държат да се спазват всички елементи от стандарта, засягащи пълната информация, която посредниците трябва да предоставят на клиентите си. Задължително условие за добро обслужване на клиентите е например брокерите да са запознати с всички подробности около имота.

Не на последно място за вписването в регистъра ще се изисква някакъв професионален ценз, чиито параметри все още се обмислят.

Сделки – само с договор

Имоти, според проектозакона, ще могат да се продават или да се дават под наем от брокери, само ако те имат сключен договор със собственика. Без да са подписали подобен документ, фирмите за недвижими имоти няма да имат право да пускат обяви и да търсят клиенти за определен апартамент, парцел или бизнес сграда. “А ако нарушат това правило, ги очаква глоба”, казва Искров.

В момента, ако човек пусне обява в интернет, че продава апартамент, нерядко се случва да я вземат агенции и да започнат да предлагат имота, без собственикът изобщо да подозира за това. Ако случайно намерят клиент, звънят на собственика и искат процент от сделката.

Тази практика ще бъде премахната, защото проектът предвижда, че без договор агенцията няма право не само да предлага имота, но и да го рекламира.

Проектът предвижда също да се регистрират предварителните договори за покупко-продажба на имот. Обмисля се достъпът до специален сайт, където ще се регистрират тези договори, да бъде публичен, тъй като се намалява вероятността от имотни измами.

Застраховката става задължителна

От сдружението ще настояват пред законодателя за задължителна застраховка “Професионална отговорност”. Така брокерите ще носят отговорност за всяка сделка и клиентите им ще могат да получат обезщетение, ако новият собственик има проблем с купения имот, каза Иван Велков. Подробност, уточнена в наредба, ще е какъв да е обхватът на застраховката и какви да са минималните изисквания.

Застраховката е нужна и като правна гаранция срещу многото имотни измами в България. Междувременно, паралелно с приемането на закона в парламентарните комисии, към средата на февруари Имотният регистър ще даде възможност да се ограничи до голяма степен сегашната практика жилища да се крадат с фалшиви пълномощни и след това да се препродават на трети и четвърти лица.

Агенцията по вписванията ще въведе услуга с SMS известяване за всяка промяна в имотната партида на физически лица, така че те да могат да реагират навреме, ако някой е успял да продаде имота им и да впише това в регистъра.

Според Велков, в зависимост от дебатите в парламентарните комисии, ще може да се реши и въпросът с комисионите на брокерите. Предложението на НСНИ е законът да промени сегашната практика комисионата да представлява процент от стойността на имота.

Възнаграждението на брокера за сключена сделка, според него, трябва да зависи от разходите, които агенцията и брокерът правят. По този начин брокерите ще могат да предлагат и допълнителни услуги на клиентите си. Очаква се и напълно да изчезне практиката от клиентите да се искат такси за оглед на имота.

Вместо това все повече агенции ще организират на т.нар. отворени дни, в които всеки желаещ ще може да разгледа даден имот, както правят в западните страни.

Източник: Profit.bg